房地产企业如何享受西部大开发税收优惠？

一、西部大开发政策三个10年

　　为了支持西部地区的发展，财政部、海关总署和国家税务总局发出《关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》(财税〔2001〕202号)，出台了首轮为期10年(2001年～2010年)西部大开发减按15%税率征收企业所得税的税收优惠政策。

　　2011年7月27日，财政部、海关总署和国家税务总局发出《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》(财税[2011]58号)，出台了新二轮为期10年(2010年-2020年)的支持西部大开发的减按15%税率征收企业所得税的税收优惠政策。

　　2020年4月23日财政部 税务总局 国家发展改革委员会发布《关于延续西部大开发所得税政策公告》(财政部 税务总局 国家发展改革委员会公告2020年第23号)，优惠政策再延续10年(2021年1月1日至2030年12月31日)，对设在西部地区的鼓励类产业企业开启了新三轮继续减按15%的税率征收企业所得税的优惠政策。同时，为进一步降低享受西部大开发税收优惠政策的门槛，将鼓励类产业项目当年度主营业务收入占企业收入总额限制比例由70%降至60%。鼓励类产业目录当年度主营业务收入占企业总收入的限制比例降低10个百分点，可谓是之前西部大开发税收优惠政策的“升级版”，意在进一步降低西部地区企业的税收负担，激发西部地区企业发展的活力。

　　可见，西部大开发税收优惠政策已经迈入第三个10年，已施行20年之久，但实务中笔者发现房地产企业中享受西部大开发税收15%优惠政策比较少见。那么房地产企业究竟能否享受到西部大开发减按15%税率征收企业所得税的优惠政策呢?

　　二、房地产企业能否享受西部大开发优惠政策

　　原则上是可以的。目前能够找到的最直接的官方回复为2019年9月29日国家税务总局网站上关于房地产开发企业能否享受西部大开发税收优惠政策的留言问答，总局明确答复可以享受。

　　关于以上总局的回复，追溯其最新政策依据渊源如下：

　　根据《西部地区鼓励类产业目录(2020年本)》(国家发展和改革委员会令第40号)的规定：在符合市场准入政策的前提下，本目录原则上适用于在西部地区生产经营的各类企业，本目录共包括两部分，一是国家现有产业目录中的鼓励类产业，二是西部地区新增鼓励类产业。

　　其中，国家现有产业目录中的鼓励类产业以《产业结构调整指导目录(2019年本)》(国家发展改革委令2019年第29号)、《鼓励外商投资产业目录(2020年版)》(国家发展改革委、商务部令2020年第38号)中的鼓励类产业来界定。

　　《产业结构调整指导目录(2019年本)》(国家发展和改革委员会令第29号)关于鼓励类产业中与房地产企业密切相关的是：鼓励类第二十二大类“城市基础设施”第13项“城镇园林绿化及生态小区建设”，鼓励类第四十二大类“其他服务业”第2项“物业服务”。

　　另外，根据《国家税务总局关于执行<西部地区鼓励类产业目录>有关企业所得税问题的公告》(国家税务总局公告2015年第14号)，凡对企业主营业务是否属于《西部地区鼓励类产业目录》中国家鼓励类产业项目难以界定的，税务机关可以要求企业提供省级(含副省级)发展改革部门或其授权部门出具的证明文件。证明文件需明确列示主营业务的具体项目及符合《西部地区鼓励类产业目录》中的对应条款项目。

　　综上所述，房地产开发企业如果从事城镇园林绿化及生态小区建设或者旗下物业公司提供物业服务，属于国家现有产业目录中的鼓励类产业，按照最新政策规定，在同时满足主营业务收入占企业收入总额60%的条件下，便可以享受西部大开发优惠政策。笔者认为，鉴于房地产企业身份的特殊性和敏感性，实务中，可能难免会面临税企争议，在此情况下，为了尽可能避免税企争议，给利益各方上一道双保险。凡对企业主营业务是否属于《西部地区鼓励类产业目录》中国家鼓励类产业项目难以界定的，如果能够取得省级(含副省级)发展改革部门或其授权部门出具的符合《西部地区鼓励类产业目录》对应条款项目的红头证明文件，此文件通常为《某省发展和改革委员会关于确认某公司西部地区鼓励类产业项目的批复》，批复中会明确授予某公司所开发的某项目为“绿色生态住宅小区”等相关内容，如此，可到主管税务机关备案享受西部大开发战略税收优惠政策。

　　但在笔者服务的西部地区的房地产企业中，鲜有享受西部大开发优惠政策的，就其原因笔者认为主要有以下几个方面：

　　1、房企在特定历史背景下身份的特殊性和敏感性，认定为绿色生态小区导致国家监管力度增强，增加开发难度;

　　2、绿色生态小区执行标准高，要求严，会增加建设成本，很多项目不具备申请绿色生态小区的条件和资格(各地对于绿色生态小区的执行标准通常要求至少建筑节星级标准;采用装配式建筑;全装修;容积率应小于一定标准;使用星级绿色建材并且有一套严格的地方审核标准)

　　3、受税务机关出于地方财政指标、责任承担等因素的综合影响。

　　4、部分地方未制定绿色住宅小区评选标准，存在在认定上的难度。

　　5、房地产企业开发周期长，且存在项目分期甚至一个法人多个项目的情况，在认定评难度增大，房地产企业享受西开优惠比较困难。

　　6、实务中部分地区要求竣工后才能认定绿色住区，实务中房地产分期开发分期销售比较常见，各项认证往往滞后于销售进度的，甚至是在项目竣备后才能取得各项认证，因此在取得税收优惠政策前只能按照预计毛利*25%来缴纳企业所得税，会存在以前年度预计毛利部分无法享受税收优惠的问题。以前年度预计毛利部分能否追溯调整，无明确政策规定，实践中追溯调整享受和退税存在难度，无法追溯调整，西部大开发政策优惠会因此大大折扣。

　　7、房企财务人员对此政策理解不够透彻，对操作流程缺乏经验。

　　8、其他等等。

　　三、房地产企业如何享受西部大开发优惠政策

　　虽然鲜有房企享受西部大开发优惠政策，但毕竟这么香的政策还是有房地产企业申请享受到了。经查阅相关资料，笔者查询到2009年重庆金科在做吸收合并时发布的报告(ST东源：新增股份吸收合并重庆市金科实业(集团)有限公司暨关联交易报告书)中曾有披露：重庆市金科实业(集团)有限公司主要经营房地产开发、物业管理等业务，鉴于金科·东方王榭项目在2008年12月31日取得重庆市建设委员会授予的“绿色生态小区”，同时，金科·东方雅郡”项目通过了“绿色生态小区”的预评审，符合《产业结构调整指导目录》(国家发改委[2005]40号令)第一类鼓励类中第19类“城市基础设施及房地产”第12项“城市园林绿化及生态小区建设”的列举范围，且鼓励类收入占总收入70%以上，根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》(财税[2001]202号)第二条“对设在西部地区国家鼓励类的内资企业和外资企业，在2001年至2010年期间，减按15%的税率征收企业所得税”的规定，重庆市地方税务局渝地税免[2009]468号批复同意对金科集团2007-2010年度的企业所得税减按15%的税率征收。金科集团依据该批复，于2009年4月将2007-2008年度多计所得税费用2,548.30万元冲回。另外深交所2015年4月14日发布《中天城投集团股份有限公司(证券代码：000540)关于获得西部大开发税收优惠政策备案的公告》(临2015-39)和2015年4月30日发布的《中天城投集团股份有限公司(证券代码：000540)关于获得西部大开发税收优惠政策进展公告》(临2015-43)。

　　可见，还是有房企申请享受到了西部大开发政策优惠，毕竟税率上10个点的企业所得税税费节约，可以有效降低企业税务成本，缓解企业资金压力。这个诱惑力还是很大的。那么，实务中，房地产企业如果想要申请享受西部大开发优惠政策，具体在操作程序上是怎样的呢?笔者结合陕西出台的相关政策来简要举例说明。

　　根据陕西省城乡建设厅陕西省质量技术监管局关于发布陕西省工程建设标准《绿色生态居住小区建设评价标准》(试行)的通知(陕建发[2014]126号)规定，陕西生态小区建设标准由中联西北工程设计研究院主编的陕西省工程建设标准《绿色生态居住小区建设评价标准》(试行)，已经陕西省住房和城乡建设厅与陕西省质量技术监督局组织有关部门和专家审定通过，发布为陕西省工程建设地方标准，标准编号为DBJ61/T83-2014，自2014年6月1日起实施。并且对于此标准的归口、发行及解释部门也做了明确规定：本标准由省住房和城乡建设厅负责归口管理，省建筑标准设计办公室负责出版、发行，中联西北工程设计研究院负责具体条文技术解释。

　　可见陕西生态小区建设标准已有明文规定，房企如果能够符合相关标准要求，可向主管税务机关申请享受，保险起见，笔者建议房企可直接向省级(含副省级)发展改革部门申请取得《某省发展和改革委员会关于确认某公司西部地区鼓励类产业项目的批复》授予所开发项目为“绿色生态住宅小区”的批文，为顺利享受政策优惠上一个“双保险”。

　　在纳税申请操作方面，国家层面和陕西省层面也均有明确规定。

　　根据《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》(国家税务总局公告2012年第12号)第二条规定，企业应当在年度汇算清缴前向主管税务机关提出书面申请并附送相关资料。第一年须报主管税务机关审核确认，第二年及以后年度实行备案管理。各省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关可结合本地实际制定具体审核、备案管理办法，并报国家税务总局(所得税司)备案(此政策现行有效)。

　　另外根据陕西省国家税务局发布的《西部大开发企业所得税优惠政策审核备案管理办法》的公告(陕西省国家税务局公告2012第4号)(以下简称“4号文”)第四条规定，纳税人第一年申请西部大开发企业所得税优惠政策的，应当在申请享受年度汇算清缴结束15日前，向主管税务机关提出书面申请并附送相关资料，报主管税务机关审核确认后方可享受。

　　关于纳税人第一年申请及后续年度备案审查资料报送情况在“4号文”中也有明确规定。

　　第一年申请时，“4号文”第五条规定，纳税人第一年向主管税务机关申请西部大开发企业所得税优惠政策时应报送以下资料：

　　(一)由法人代表签发的正式申请文件;

　　(二)申请执行年度的财务报表;

　　(三)公司章程和验资报告(含历次变动情况);

　　(四)二级分支机构应提供总机构批准其设立的相关文件;

　　(五)申请享受年度收入明细表;

　　(六)《西部大开发企业所得税优惠政策申请表》

　　(七)凡对纳税人主营业务是否属于《西部地区鼓励类产业目录》难以界定的，税务机关应要求其提供省级(含副省级)政府有关行政主管部门或其授权的下一级行政主管部门出具的证明文件(目前政策已明确此行政主管部门为省发展和改革委员);

　　(八)税务机关要求提供的其他资料。

　　后续年度管理，“4号文”第十条、第十一条规定，纳税人第二年及以后年度享受西部大开发企业所得税优惠政策按照《陕西省国家税务局关于发布<企业所得税优惠政策备案管理办法(试行)>的公告》(陕西省国家税务局公告2011年第2号)中关于事前备案的规定实行备案管理。纳税人第二年及以后年度向主管税务机关事前备案时，应于汇算清缴前报送以下资料：

　　(一)经营项目变化情况;

　　(二)收入明细表;

　　(三)财务报表;

　　(四)《企业所得税优惠项目报告表》，表样见《陕西省国家税务局关于发布<企业所得税备案类优惠政策管理规范(试行)>的公告》附件(陕西省国家税务局公告2011年第1号);

　　(五)税务机关要求提供的其他资料。

　　综上所述，凡有意申请享受西部大开发优惠政策的房地产企业，可先行判定自身是否满足享受条件和资格，再行按照政策规定，向相关主管部门走报批申请流程，如果能够顺利申请下来，对于房地产企业而言，可以大大降低企业所得税税负，有效缓解资金压力。